Roma ha potenzialità ancora scarsamente espresse sul piano della riqualificazione e dello sviluppo immobiliare, due fenomeni che vanno visti sempre più, e non solo per Roma, complementari e non contrapposti.
Entro il 2050, le ricadute sociali per Roma ammontano a 144 miliardi. Secondo Scenari Immobiliari è un obiettivo possibile se saranno messi a terra gli interventi di rigenerazione e di trasformazione che la Capitale oggi richiede per tornare ad essere un polo di attrazione al pari delle altre grandi città del mondo.
Si tratta di un potenziale che la Capitale ha già, ma che necessita, perché questo possa essere pienamente espresso, della collaborazione dei più importanti soggetti istituzionali, finanziari e industriali che concorrono proprio sul suo territorio, e della promozione di un modello organico di sviluppo che consenta di rilanciare vuoti urbani e attrarre nuovi investimenti, nazionali e internazionali.
Il rapporto Roma Regeneration Forum
È quanto emerge dal primo rapporto Roma Regeneration Forum. Una visione per la città del futuro realizzato da Scenari Immobiliari per Roma REgeneration ETS, valgono circa 39 miliardi di euro le ricadute sociali stimate entro il 2030 mentre, dei 144 miliardi di euro di ricadute stimate entro il 2050, 104 miliardi sarebbero generati dagli interventi di trasformazione e 40 dagli interventi di rigenerazione.
A Roma i processi di rigenerazione urbana potranno interessare 11 kmq di superficie territoriale da oggi al 2050, recuperando a usi più attuali oltre quattro milioni di metri quadrati di immobili. Il valore aggiunto che la rigenerazione urbana porterà al mercato immobiliare (e quindi al valore della città) è quantificabile in 22 miliardi di euro e in ulteriori 40 miliardi di euro di impatto sociale ed economico per i cittadini.
A questi volumi si potrà aggiungere, sulla base della piena attuazione delle previsioni urbanistiche vigenti, la trasformazione di 96 kmq di territorio, con lo sviluppo di 15 milioni di mq di nuove superfici, 58 miliardi di euro di valore immobiliare e 104 miliardi di euro di valore per i cittadini. Ma lavorare sulla rigenerazione e trasformazione non è solo mattoni, ma è l’opportunità di rendere la città più vivibile, con migliori servizi.
Dal Rapporto emerge come la città di Roma si caratterizza per la profonda eterogeneità del suo tessuto urbano, immobiliare, economico e sociale.
Non può essere raccontata come uno sviluppo omogeneo, poiché ogni municipio, se non ogni zona urbanistica, mostra non solo peculiarità proprie, ma disuguaglianze interne anche molto marcate nei diversi ambiti della vita della popolazione e della città, differenze che possono emergere come punti di debolezza su cui concentrare interventi puntuali o polarità riconosciute da promuovere.
Questo dato assume rilevanza come spunto di riflessione riguardo alla gestione di Roma stessa, all’evoluzione dei modelli dell’abitare e del lavorare, alle risposte alle esigenze e ai desiderata di residenti e city users. L’elaborazione delle analisi urbanistiche, architettoniche, economiche, immobiliari e sociali permette di raccontare, in maniera sintetica ed esemplificativa, sebbene non esaustiva, la qualità della città, le sue polarità e direttrici di sviluppo.
La distribuzione del reddito
In linea generale, le analisi risultano utili per individuare gradi più o meno profondi di disomogeneità sull’intero territorio della città. La distribuzione del reddito percepito, per esempio, evidenzia la fragilità del sistema economico complessivo.
I municipi centrali raggiungono valori medi più elevati di oltre trenta punti percentuali rispetto alla media della città, che si attesta intorno ai 27mila euro (con Zona Archeologica, Villa Borghese e Centro Storico dove si registrano i valori medi più alti), mentre l’area est di Roma si caratterizza per valori reddituali significativamente più bassi della media comunale, con il Municipio VI che si attesta su un valore pari al cinquanta per cento (la zona urbanistica Borghesiana non raggiunge i 17mila euro).
Il fenomeno dell’esclusione sociale racconta una condizione, parziale o totale, di esclusione di un soggetto dalla collettività e dalla vita sociale, e dipende da diversi fattori, come il livello di istruzione, la capacità economica, l’appartenenza ad una specifica etnia o religione.
L’indice di vulnerabilità sociale e materiale, calcolato mettendo a sistema una serie di indicatori relativi a queste componenti, descrive il livello di difficoltà della popolazione. Questo indice a Roma risulta maggiormente elevato al di fuori dal Grande Raccordo Anulare, con valori più pronunciati nelle zone urbanistiche periferiche e in alcune aree del centro.
I limiti del trasporto pubblico
I limiti fisici e di servizio del trasporto pubblico della capitale sono ormai fatto noto. In prima battuta, emerge una differenza di offerta del servizio a livello metropolitano: il Municipio I conta sul proprio territorio amministrativo un totale di 24 fermate delle linee metropolitane, il Municipio VI e il Municipio VII superano di poco la metà, mentre i restanti municipi presentano un numero molto ridotto di fermate, che per lo più servono esclusivamente le zone limitrofe al centro.
Le linee ferroviarie mostrano una distribuzione maggiormente omogenea sul territorio, contando una media tra le due e le nove stazioni, con una concentrazione maggiore nel Municipio XV e nel Municipio XIV. Le stazioni dell’alta velocità, localizzate nei Municipi I e IV, garantiscono un’elevata accessibilità soprattutto alle zone urbanistiche XX Settembre, Esquilini, Nomentano e Pietralata.
L’offerta dei servizi pubblici e privati
La qualità di una città è strettamente legata alla disponibilità di servizi di carattere pubblico e privato. Tale offerta si declina in ambito culturale, scolastico, sanitario, sportivo e così via. Roma dispone di un sistema valido di servizi, per lo più in linea alla media nazionale.
La città, per esempio, garantisce una copertura di posti per gli asili nido che si attesta sul 37 per cento, contro un valore nazionale che si ferma a quota 28 per cento. Positivi anche i valori di copertura dei posti letto negli ospedali: la capitale garantisce in media poco meno di sei posti letto ogni mille abitanti, contro una media nazionale di quasi quattro posti letto.
Un’analisi più dettagliata, derivante dal confronto tra le diverse zone, può evidenziare l’emergere di performance eccezionalmente positive o, al contrario, di particolari criticità nell’intero territorio.
Il patrimonio immobiliare dei Municipi I e II
Quello che viene considerato il centro storico della capitale, costituito dal Municipio I Centro Storico e dal Municipio II Parioli/Nomentano, registra risultati qualitativi estremamente positivi in termini economici, con redditi medi pro-capite ben superiori alla media cittadina (e anche alla media italiana) e, in termini immobiliari, con valori medi dello stock elevati nelle principali categorie funzionali (residenziale, commerciale e direzionale).
Il Municipio I registra un elevato valore anche in ambito architettonico, considerando che il suo tessuto urbano rappresenta oltre l’8,5 per cento del patrimonio complessivo di Roma, dato che ne sottolinea la densità del costruito. La sua qualità sociale, infine, deriva dalla disponibilità più che significativa di servizi ai cittadini, quali posti letto per la degenza negli ospedali, disponibilità di medici di base e pediatri di libera scelta, ciascuno con numero di pazienti in linea con le direttive nazionali, e posti negli asili nido.
L’area, inoltre, si contraddistingue per la spiccata vocazione direzionale, grazie alla forte presenza di sedi amministrative, istituzionali e governative.
Nella zona urbanistica XX Settembre, per esempio, sono in corso da anni e previsti diversi interventi di manutenzione, ristrutturazione e riqualificazione di immobili terziari destinati a grandi società e aziende di respiro internazionale.
La situazione dei Municipi VI e XI
Nell’area ovest della città, il Municipio XI Arvalia/Portuense presenta le performance meno positive. La quasi assenza di fermate del servizio di trasporto, il basso valore di verde pubblico (non verde in senso assoluto) per abitante, la scarsa disponibilità di aree di sosta incidono negativamente sulla qualità urbana, così come livelli di reddito-pro capite ben al di sotto della media romana sulla prestazione economica, e gli andamenti di prezzi e canoni immobiliari sul rendimento relativo.
A livello sociale, la presenza appena accettabile di servizi non è sufficiente a garantire una risposta concreta alle esigenze della popolazione residente.
Nell’area est, invece, è il Municipio VI Roma delle Torri a presentare ridotti livelli qualitativi in tutti gli ambiti analizzati, con la performance migliore, sebbene insufficiente, in termini di qualità urbana, legata dunque al sistema del trasporto pubblico e della dotazione del verde a disposizione della cittadinanza.
In questo caso specifico tali risultati si scontrano con la vocazione fortemente universitaria dell’area, dovuta alla presenza dell’Università degli Studi Roma Tor Vergata e del vicino omonimo Policlinico universitario, che potrebbe diventare un valido elemento di promozione del territorio, incidendo sia sull’offerta di servizi sociali che sui mercati immobiliari.
Forti contrasti nei Municipi XII e XIII
Dall’analisi emergono poi aree con valori in forte contrasto. È il caso, per esempio, del Municipio XII Monte Verde e del Municipio XIII Aurelio.
Situati entrambi nella zona est di Roma, che sebbene raggiungano valori qualitativi molto bassi in termini di disponibilità di servizi pubblici e dotazione del verde, redditi medi pro-capite per abitante e andamenti di prezzi e canoni immobiliari, si caratterizzano per un alto livello di servizi sociali, grazie alle prestazioni molto positive riguardo la copertura dei posti letto negli asili nido, la disponibilità di posti letto di degenza delle strutture sanitarie, il rapporto tra medici generali e pediatri di libera scelta e il rispettivo numero di pazienti.
Tuttavia, all’interno dei municipi, le zone urbanistiche si comportano in modi anche sensibilmente discordanti, come è il caso della zona urbanistica Villa Pamphili (nel Municipio XII), la quale registra un prezzo medio di vendita per immobili residenziali talmente positivo da elevare la qualità immobiliare in modo sensibile rispetto al resto del municipio di riferimento.
I progetti per il rilancio di Roma
Il Presidente della Fondazione Roma REgeneration, Gianluca Lucignano ha dichiarato che «Rigenerare e trasformare Roma significa sostenere un progetto di rilancio della Capitale basato su una visione nuova della città, più vivibile e con migliori servizi, basata su princìpi di sostenibilità ambientale, sociale ed economica con attenzione particolare all’inclusività. Riteniamo che solo così Roma potrà diventare un polo internazionale e attrarre nuovi investimenti dall’estero, anche in vista degli eventi di rilievo dei prossimi anni, a partire dal Giubileo 2025».
Oltre al Giubileo, la ricerca di Scenari Immobiliari evidenzia ulteriori eventi ed opportunità che coinvolgeranno la Capitale: il Giubileo straordinario del 2033, la proposta di trasferire a Roma l’Agenzia europea per la cultura e l’istruzione ora a Bruxelles e la messa in rete dei parchi archeologici e naturalistici della Capitale, che prevede la creazione di un’area che dall’Arco di Travertino arrivi a Tor Marancia e al parco dei Castelli Romani. Tra i primi progetti della Fondazione Roma REgeneration ci saranno la richiesta di un tavolo permanente su Roma, con il coinvolgimento delle istituzioni centrali e territoriali, e il lancio di un concorso internazionale di idee che faccia emergere le potenzialità urbanistiche, ambientali, sociali e culturali della città.
Maria Facendola